Glosario Exhaustivo de Términos de Avalúos Inmobiliarios en México: Análisis, Marco Regulatorio y Aplicaciones Prácticas

I. Análisis del Panorama de los Avalúos en México

A. La Función Estratégica de los Avalúos en el Sector Inmobiliario Mexicano

En el dinámico y complejo sector inmobiliario mexicano, el avalúo inmobiliario se erige como una herramienta fundamental y un proceso técnico esencial. Se define como una valuación profesional y objetiva del valor de una propiedad, constituyendo la manera más eficaz, formal y oficial para conocer el valor real de un inmueble en un momento específico. Su propósito primordial es determinar, con la mayor precisión posible, el valor monetario justo de un bien raíz, considerando una multiplicidad de factores que inciden en su apreciación.

La determinación de este valor no es arbitraria, sino el resultado de un análisis riguroso que contempla diversas variables interrelacionadas. Estas incluyen las características físicas intrínsecas del inmueble, como su edad, superficie de terreno y construcción, calidad de los materiales y acabados, estado de conservación, e instalaciones existentes (eléctrica, hidráulica, gas). Igualmente crucial es la ubicación geográfica, que abarca no solo la zona o colonia, sino también la accesibilidad, la disponibilidad de servicios públicos cercanos (alumbrado, transporte), la infraestructura urbana circundante y el equipamiento (tiendas, escuelas, parques). Además, se ponderan las condiciones del mercado inmobiliario, como la oferta y la demanda en la zona, las tendencias de precios y el crecimiento urbano proyectado. Finalmente, aspectos legales y normativos, como el uso de suelo autorizado o potencial y posibles restricciones por patrimonio histórico (INAH/INBA), son también determinantes.

Un aspecto notable en el contexto mexicano es el énfasis recurrente en determinar el “valor real” o “valor justo” del inmueble. Esta terminología sugiere una distinción deliberada entre el valor técnico y objetivo que arroja el avalúo, y el precio que podría solicitarse o negociarse en una transacción de mercado. Mientras el precio puede estar sujeto a estrategias de venta, urgencia o percepciones subjetivas, el avalúo busca establecer una base objetiva, fundamentada en metodologías reconocidas y evidencia concreta, sirviendo como un punto de referencia imparcial.

Asimismo, la conceptualización del avalúo en México incorpora una perspectiva que trasciende la mera cuantificación de metros cuadrados y materiales. Al señalar que el valor se basa en “factores relacionados con la calidad de vida que ofrece dicha propiedad“, se reconoce formalmente que elementos cualitativos del entorno – como la seguridad, la comodidad derivada de servicios cercanos, el acceso a transporte y áreas verdes – impactan directamente la habitabilidad, la deseabilidad y, consecuentemente, el valor monetario del inmueble. Este enfoque holístico integra en la valuación formal aquellos aspectos del entorno que contribuyen al bienestar del ocupante.

B. Importancia Crítica para Transacciones, Crédito, Fiscalidad y Decisiones Legales

La relevancia del avalúo inmobiliario en México se manifiesta en su carácter indispensable para una amplia gama de operaciones legales, financieras y fiscales. Su aplicación es vasta y crítica en múltiples escenarios:

1. Transacciones Inmobiliarias: En operaciones de compra-venta, el avalúo proporciona una base objetiva para negociar un precio justo, tanto para el vendedor como para el comprador, minimizando el riesgo de pérdidas económicas por una valoración inadecuada. De manera similar, para la determinación de rentas (justipreciación de rentas), un avalúo establece el valor locativo de mercado, útil para fijar cánones de arrendamiento, calcular indemnizaciones por rentas no percibidas o renegociar contratos existentes.

2. Crédito Hipotecario: Es un requisito sine qua non para la obtención de financiamiento destinado a la adquisición, construcción o remodelación de vivienda. Instituciones financieras como bancos, SOFOLES, INFONAVIT y FOVISSSTE exigen un avalúo para asegurarse de que el valor del inmueble ofrecido como garantía respalda adecuadamente el monto del préstamo solicitado. El resultado del avalúo influye directamente en la cantidad del crédito otorgado, las condiciones del mismo (tasa de interés, pago inicial) y la aprobación final. Los avalúos con fines hipotecarios, particularmente aquellos relacionados con créditos garantizados a la vivienda, deben adherirse a normativas específicas dictadas por entidades como la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

3. Fines Fiscales y Catastrales: Las autoridades fiscales, tanto federales como locales, utilizan los avalúos para determinar la base gravable de diversos impuestos relacionados con la propiedad inmobiliaria. El avalúo catastral, en particular, sirve para fijar el valor fiscal de un predio y calcular el impuesto predial. Asimismo, se requieren avalúos fiscales para el cálculo del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) en operaciones de compra-venta o adjudicación, así como para la regularización de herencias y el pago de derechos sobre inmuebles. La normativa para avalúos fiscales puede variar entre entidades federativas y municipios.

4. Procedimientos Legales y Judiciales: El avalúo es una prueba pericial fundamental en diversos procesos legales, incluyendo juicios sucesorios (testamentos), adjudicaciones, procesos de escrituración, y litigios sobre propiedad. También es esencial para determinar el monto justo de indemnización en casos de expropiación por causa de utilidad pública o afectaciones por obras gubernamentales.

5. Otros Usos Relevantes: La utilidad del avalúo se extiende a la contratación de seguros, donde determina el valor de reposición del inmueble para fijar la suma asegurada y la prima correspondiente; a operaciones corporativas como fusiones y adquisiciones, para valorar los activos inmobiliarios de las empresas involucradas; a la constitución de garantías fiscales, donde un inmueble respalda un adeudo ante autoridades tributarias; y a la evaluación del potencial de desarrollo de un terreno, analizando su máximo valor según los usos permitidos por la normativa urbana.

La existencia de esta diversidad de tipos de avalúos (hipotecario, fiscal/catastral, comercial, para seguro, para determinación de rentas, para expropiación, etc.), cada uno con un propósito específico y, en ocasiones, regulado por distintas entidades (SHF, Autoridades Catastrales, INDAABIN) y metodologías particulares, conlleva una implicación importante: un mismo inmueble puede tener, simultáneamente, diferentes valores de avalúo considerados válidos y correctos dentro de su propio contexto. Por ejemplo, el valor determinado para fines de seguro generalmente excluye el valor del suelo, resultando necesariamente distinto al valor comercial o hipotecario. El valor fiscal puede basarse en tablas de valores unitarios oficiales que no siempre reflejan el valor de mercado. El valor determinado por INDAABIN para enajenación de bienes nacionales tiene como tope el valor de mercado, pero puede ser inferior. Esto subraya la necesidad crítica de comprender siempre el “propósito” y el “objeto” (tipo de valor buscado) para el cual se realiza un avalúo, ya que esto dictará la normativa aplicable, la metodología a seguir y, en última instancia, el valor concluido.

C. El Avalúo como Herramienta de Mitigación de Riesgos y Toma de Decisiones

Más allá de su función como requisito procesal, el avalúo inmobiliario desempeña un papel crucial como instrumento para la mitigación de riesgos y la fundamentación de decisiones estratégicas para todos los actores involucrados en el mercado.

• Para Compradores y Vendedores: Proporciona una estimación objetiva del valor, facilitando transacciones justas y equitativas. Ayuda a los compradores a evitar pagar un sobreprecio y a los vendedores a no subvalorar su patrimonio, previniendo pérdidas económicas significativas. Permite tomar decisiones de inversión y desinversión más informadas y racionales.
• Para Prestamistas (Bancos, INFONAVIT, FOVISSSTE, etc.): Es una herramienta fundamental de gestión de riesgo. Al verificar que el valor del inmueble ofrecido como garantía es suficiente para cubrir el monto del préstamo, protege los intereses de la institución financiera ante posibles incumplimientos. Un avalúo preciso es determinante para establecer condiciones crediticias adecuadas (monto, tasa, plazo).
• Para Compañías Aseguradoras: El avalúo para seguro permite calcular adecuadamente el valor de reposición de la edificación (generalmente excluyendo el terreno), asegurando que la póliza contratada ofrezca una cobertura suficiente en caso de siniestro, sin incurrir en infraseguro o sobreseguro.
• Para Empresas: En procesos de fusión, adquisición, venta de activos, o para cumplir con normativas contables (como la determinación del valor razonable), los avalúos empresariales proporcionan una valoración fiable de los activos inmobiliarios y, en algunos casos, de unidades económicas completas, incluyendo maquinaria y activos intangibles.
• Para Autoridades Fiscales y Judiciales: Proporciona una base técnica y objetiva para la determinación de impuestos, tasas, derechos o indemnizaciones, reduciendo la discrecionalidad y potenciales disputas.

La exigencia de avalúos certificados en tantos procesos críticos (créditos, impuestos, seguros, litigios, operaciones corporativas) y la existencia de un entramado de entidades reguladoras y normativas específicas (detalladas en la siguiente sección) consolidan al avalúo como un pilar de confianza y formalidad en el ecosistema inmobiliario y financiero de México. No se trata de una mera estimación informal, sino de un dictamen técnico emitido por profesionales autorizados que siguen metodologías estandarizadas. Esta formalidad y estandarización proporcionan la certidumbre y seguridad jurídica necesarias para llevar a cabo operaciones complejas, de alto valor y riesgo inherente, que de otra manera serían inviables o excesivamente peligrosas para las partes involucradas.

D. Visión General del Entorno Regulatorio (Introducción a INDAABIN, SHF, Normativa Clave)

La práctica de la valuación inmobiliaria en México está sujeta a un marco regulatorio específico, definido por diversas entidades gubernamentales y un conjunto de leyes, reglamentos y normas técnicas. Comprender este entorno es esencial para entender el contexto en el que se elaboran y utilizan los avalúos.

Actores Regulatorios Principales:

• INDAABIN (Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales): Anteriormente adscrito a la Secretaría de la Función Pública (SFP) y ahora un órgano administrativo desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), el INDAABIN es la autoridad central en la administración y valuación de los bienes propiedad de la Federación (bienes nacionales). Sus funciones incluyen emitir normas, metodologías, criterios y procedimientos técnicos para la valuación de estos bienes, realizar avalúos directamente o a través de su Padrón Nacional de Peritos Valuadores, y administrar el patrimonio inmobiliario federal.
• SHF (Sociedad Hipotecaria Federal): Como Institución de Banca de Desarrollo, la SHF juega un rol crucial en la regulación de los avalúos relacionados con créditos garantizados a la vivienda para bienes de propiedad privada. Establece, mediante Reglas de Carácter General, la metodología que deben seguir estos avalúos. Además, autoriza y supervisa a las Unidades de Valuación y a los Valuadores Profesionales que participan en este mercado.
• SHCP (Secretaría de Hacienda y Crédito Público): Además de ser la dependencia a la que ahora está adscrito el INDAABIN, la SHCP emite normatividad financiera gubernamental relevante, como la Norma Específica de Información Financiera Gubernamental NEIFG 003 – Bienes Nacionales, que impacta la valoración y registro contable de bienes nacionales. También regula aspectos fiscales a través del Código Fiscal de la Federación y su Reglamento.
• Secretaría de Economía (SE): A través de la Dirección General de Normas, participa en la estandarización de los servicios de valuación mediante la emisión de Normas Mexicanas (NMX), como la NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007. También administra el registro de Corredores Públicos, quienes están autorizados para realizar ciertos tipos de avalúos.
• Instituciones de Crédito (Bancos): Están autorizadas por el Reglamento del Código Fiscal de la Federación para realizar avalúos y certificar peritos valuadores. Suelen contar con sus propios manuales de valuación bancaria y padrones de valuadores, supervisados por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV).
• Autoridades Fiscales (Federales y Locales): El Servicio de Administración Tributaria (SAT) a nivel federal, y las Tesorerías o Catastros a nivel estatal y municipal, utilizan avalúos para la determinación de impuestos. El Código Fiscal de la Federación y las legislaciones fiscales y catastrales locales (Códigos Financieros, Leyes de Catastro) establecen las bases para los avalúos con fines fiscales.

Normativa Clave (Selección Introductoria):

• Ley General de Bienes Nacionales (LGBN) y normatividad derivada del INDAABIN.
• Código Fiscal de la Federación (CFF) y su Reglamento.
• Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal y sus Reglas de Carácter General para la Metodología de Valuación y Autorización de Valuadores/Unidades.
• Norma Mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 Servicios de Valuación.
• Normas Internacionales de Valuación (IVSC) – A menudo referenciadas como marco conceptual.
• Leyes y Reglamentos Catastrales y Fiscales Estatales y Municipales.
• Disposiciones de la CNBV para avalúos bancarios.

Este panorama revela una notable fragmentación regulatoria. No existe un único organismo ni un único cuerpo normativo que rija todos los avalúos en México. La regulación aplicable depende crucialmente del tipo de bien (propiedad federal vs. privada), del propósito del avalúo (hipotecario, fiscal, comercial, judicial, etc.) y, en algunos casos, de la jurisdicción (federal, estatal, municipal). Por ejemplo, un avalúo para un crédito hipotecario de vivienda privada se rige por la SHF, mientras que un avalúo de un edificio federal se rige por el INDAABIN, y un avalúo para el pago del impuesto predial se rige por la normativa catastral del municipio correspondiente. Esta complejidad exige que los profesionales de la valuación posean un conocimiento profundo y especializado del marco normativo pertinente a cada caso particular para asegurar la validez, legalidad y aceptación de sus dictámenes. La siguiente tabla resume las principales entidades y sus ámbitos:

Tabla 1: Entidades Reguladoras Clave y su Ámbito en Avalúos Mexicanos

II. Introducción a la Valuación Inmobiliaria en México

A. Definiciones Fundamentales: Avalúo y Valuación

Para adentrarse en el glosario específico, es primordial establecer las definiciones conceptuales de los términos centrales: “valuación” y “avalúo“.

La Valuación, en su acepción más amplia, es la acción y efecto de valuar, es decir, de reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de algo o alguien. En el contexto inmobiliario y financiero, la valuación se define de manera más técnica como el procedimiento técnico y metodológico que, a través de una investigación exhaustiva de aspectos físicos, económicos, sociales, jurídicos y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de un bien determinado. Es fundamental comprender que la valuación produce una estimación del valor probable en un intercambio, no un hecho incontrovertible.

El Avalúo, por su parte, es el documento, dictamen o informe que resulta y formaliza el proceso de valuación. Este documento debe ser elaborado por un profesional competente y autorizado (perito valuador), actuando con imparcialidad, objetividad y ética. El avalúo debe contener de manera clara, precisa y suficiente toda la información relevante, la metodología empleada, los análisis realizados y las conclusiones de valor, permitiendo su comprensión y sustento.

Es importante distinguir un avalúo formal de una “Opinión de Valor“. Esta última se refiere a una estimación rápida y preliminar del valor de una propiedad, a menudo basada en aspectos generales y sin el rigor metodológico ni la investigación profunda de un avalúo formal. Legalmente, una opinión de valor no tiene la misma validez ni el mismo reconocimiento que un avalúo certificado.

La definición técnica de valuación como un “procedimiento técnico y metodológico“, que requiere investigación multidisciplinaria y sigue etapas definidas (como las descritas por INDAABIN o las metodologías de SHF), subraya que un avalúo formal en México es un ejercicio analítico estructurado. Se basa en principios económicos reconocidos, métodos estandarizados y evidencia de mercado y del propio bien. Esta naturaleza rigurosa es lo que le confiere credibilidad y sustenta su aceptación por parte de instituciones financieras, autoridades fiscales y judiciales, diferenciándolo de apreciaciones subjetivas o informales.

B. Principios Económicos Esenciales en la Práctica Valuatoria Mexicana

La práctica valuatoria, tanto a nivel internacional como en México, se fundamenta en una serie de principios económicos que explican cómo se crea, mantiene o modifica el valor de los bienes. El conocimiento y la correcta aplicación de estos principios son fundamentales para que el valuador pueda interpretar adecuadamente el mercado, seleccionar los enfoques metodológicos pertinentes y llegar a una conclusión de valor lógica y defendible. Las normativas mexicanas, como las emitidas por INDAABIN y SHF, reconocen y se basan en estos principios:

• Principio de Sustitución: Establece que un comprador prudente no pagará más por un bien que el costo de adquirir otro bien sustituto de utilidad y características similares. Es la base de los enfoques de mercado y de costos.
• Principio de Anticipación: Sostiene que el valor de un bien se deriva de los beneficios futuros (ingresos, disfrute) que se espera obtener de su posesión. Fundamenta el enfoque de ingresos.
• Principio de Oferta y Demanda: El valor de un bien está influenciado por su escasez relativa (oferta) y el deseo o necesidad que existe por él (demanda) en un mercado determinado.
• Principio de Mayor y Mejor Uso (o Uso Más Productivo): El valor de un inmueble se basa en el uso que, siendo físicamente posible, legalmente permitido y financieramente viable, resulta en el mayor valor para el bien. Este análisis es crucial, especialmente para terrenos.
• Principio de Conformidad (u Homogeneidad): El valor tiende a maximizarse cuando un inmueble se ajusta razonablemente a las características y estándares de su entorno o vecindario.
• Principio de Cambio: Reconoce que las fuerzas económicas, sociales, políticas y físicas que influyen en el valor están en constante cambio, por lo que el valor de un inmueble fluctúa con el tiempo.
• Principio de Progresión y Regresión: El valor de una propiedad de menor calidad puede verse incrementado por la proximidad a propiedades de mayor calidad (progresión), mientras que el valor de una propiedad de alta calidad puede verse disminuido por la cercanía a propiedades de menor calidad (regresión).
• Principio de Crecimiento, Equilibrio y Declinación: Postula que las propiedades y los vecindarios atraviesan ciclos de vida que incluyen etapas de desarrollo, estabilidad y eventual declive, afectando los valores.
• Principio de Competencia: Las oportunidades de obtener ganancias elevadas en un mercado tienden a atraer competencia, lo cual, a su vez, puede erosionar esas ganancias y afectar los valores.
• Principio de Contribución: El valor de cualquier componente de una propiedad se mide por su contribución al valor total del conjunto, o por la pérdida de valor que ocasionaría su ausencia.
• Principio de Productividad Excedente: Relacionado con el enfoque de ingresos y residual, sugiere que el ingreso neto remanente después de satisfacer los costos de los factores de producción (mano de obra, capital, administración) se atribuye a la tierra, determinando su valor.
• Principio de Temporalidad: El valor estimado en un avalúo es válido únicamente para la fecha específica en que se realiza o a la que se refiere el dictamen.
• Principio de Transparencia: Exige que los avalúos sean claros, comprensibles y contengan la información necesaria para sustentar las conclusiones de valor.

Si bien estos principios económicos tienen reconocimiento y aplicación universales en la disciplina valuatoria, su implementación práctica en México está matizada y guiada por el marco regulatorio local (INDAABIN, SHF, normativas fiscales, etc.) y las características propias del mercado nacional. Por ejemplo, la valuación de ciertos tipos de propiedad, como la tierra ejidal, requiere consideraciones específicas dentro de la aplicación de estos principios generales. Por lo tanto, la práctica valuatoria mexicana representa una adaptación contextualizada de estos fundamentos universales a la realidad jurídica, económica y social del país.

C. Descripción General de los Enfoques Metodológicos (Mercado, Costos, Ingresos, Residual)

Siguiendo los principios económicos y en línea con las prácticas internacionales y las normativas mexicanas (emitidas por INDAABIN, SHF, CNBV, entre otras), la estimación del valor de un inmueble se realiza principalmente a través de tres enfoques metodológicos, complementados en ocasiones por un cuarto enfoque, el residual. La elección y ponderación de estos enfoques dependen del tipo de propiedad que se valúa, el propósito específico del avalúo y la calidad y disponibilidad de la información pertinente.

1. Enfoque Comparativo de Mercado:

   • Base: Se fundamenta en el Principio de Sustitución. Compara directamente el inmueble objeto de valuación (sujeto) con otras propiedades similares (comparables) que se han vendido recientemente o que están actualmente en oferta en el mismo mercado o uno similar.
   • Proceso: Implica una investigación exhaustiva del mercado para identificar transacciones u ofertas relevantes de propiedades comparables. Se seleccionan los comparables más adecuados y se realizan ajustes (homologación) para compensar las diferencias entre estos y la propiedad sujeta en términos de características físicas, ubicación, condiciones de venta, tiempo, etc.. El análisis de los precios ajustados de los comparables conduce a una indicación del valor de mercado del sujeto.
   • Aplicabilidad: Es el enfoque preferido y más comúnmente utilizado para la mayoría de los tipos de propiedades residenciales y terrenos, siempre que exista un mercado activo y datos comparables fiables. Algunas fuentes sugieren que este enfoque es privilegiado en el proceso de valuación en México.

2. Enfoque Físico o de Costos:

   • Base: También se apoya en el Principio de Sustitución. Estima el valor del inmueble calculando el costo actual de adquirir un terreno similar y construir edificaciones y mejoras equivalentes (costo de reposición) o una réplica exacta (costo de reproducción), al cual se le resta la depreciación acumulada por diversas causas.
   • Componentes: El proceso generalmente implica: a) Estimar el valor del terreno como si estuviera baldío (usualmente por el enfoque de mercado o residual); b) Calcular el Costo de Reposición Nuevo (VRN) de todas las construcciones y mejoras a precios actuales; c) Estimar y deducir la depreciación acumulada debida al deterioro físico (desgaste por uso y edad), obsolescencia funcional (diseño inadecuado, materiales obsoletos) y obsolescencia económica (factores externos negativos); d) El resultado es el Valor Neto de Reposición (VNR) o Valor Físico.
   • Aplicabilidad: Es particularmente útil para valuar propiedades de uso especial (escuelas, hospitales, iglesias) que rara vez se venden en el mercado, para construcciones nuevas donde la depreciación es mínima, o cuando los datos de mercado o ingresos son escasos o poco fiables. También es fundamental para avalúos con fines de seguro (donde se busca el costo de reposición de la construcción, excluyendo el terreno) y para determinar el valor de reposición en casos de daños.

3. Enfoque de Ingresos (Capitalización de Rentas):

   • Base: Se sustenta en el Principio de Anticipación. El valor de la propiedad se considera como el valor presente de los ingresos futuros que se espera genere.
   • Proceso: Requiere: a) Estimar el Ingreso Bruto Potencial que la propiedad podría generar (basado en rentas de mercado); b) Deducir una provisión por vacancia y pérdidas crediticias para obtener el Ingreso Bruto Efectivo; c) Deducir los gastos operativos anuales (impuesto predial, mantenimiento, seguros, administración, etc.) para llegar al Ingreso Neto Operativo (INO); d) Convertir el INO en una estimación de valor mediante la aplicación de una Tasa de Capitalización adecuada (Capitalización Directa) o mediante el descuento de los flujos de efectivo futuros proyectados a una tasa de rendimiento apropiada (Análisis de Flujo de Efectivo Descontado).
   • Aplicabilidad: Es el enfoque principal para valorar propiedades que se compran y venden en función de su capacidad para generar ingresos, como edificios de oficinas, locales comerciales, centros comerciales, hoteles, y edificios de apartamentos en alquiler. Su aplicación puede no ser necesaria o relevante para ciertos tipos de vivienda unifamiliar, según criterios de la SHF.

4. Enfoque Residual:

   • Base: Analiza el valor de un terreno basándose en su potencial de desarrollo, considerando su Mayor y Mejor Uso.
   • Proceso: Se estima el valor total del proyecto inmobiliario una vez desarrollado y vendido (utilizando el enfoque de mercado o de ingresos). A este valor se le restan todos los costos asociados con la realización del proyecto, incluyendo costos de construcción, costos indirectos, financiamiento, gastos de venta y la utilidad esperada por el desarrollador. El valor remanente o “residuo” se atribuye al terreno. Este análisis puede ser estático (sin considerar el valor del dinero en el tiempo) o dinámico (incorporando tasas de descuento).
   • Aplicabilidad: Se utiliza principalmente para valuar terrenos baldíos con potencial de desarrollo inmobiliario, o para determinar si el uso actual de una propiedad es su Mayor y Mejor Uso comparándolo con usos alternativos.

• Ponderación y Conciliación: Raramente los diferentes enfoques aplicables arrojan exactamente el mismo valor. Por ello, el valuador debe analizar la relevancia y fiabilidad de cada enfoque aplicado en el caso específico y reconciliar las diferentes indicaciones de valor en una única estimación final o valor conclusivo. Este proceso de conciliación no es un simple promedio aritmético, sino una ponderación basada en el juicio profesional del valuador, quien debe justificar por qué da más peso a uno u otro enfoque.

Es importante reconocer que estos enfoques no siempre operan de forma aislada, sino que a menudo presentan una interdependencia significativa en la práctica valuatoria mexicana. El Enfoque de Costos, por ejemplo, requiere una estimación del valor del terreno, que frecuentemente se deriva del Enfoque de Mercado o del Residual. A su vez, el Enfoque de Ingresos necesita tasas de capitalización o descuento que a menudo se extraen del análisis de transacciones de mercado. El Enfoque Residual depende intrínsecamente de estimaciones de valor del proyecto terminado (obtenidas por mercado o ingresos) y de los costos de construcción (derivados del enfoque de costos). Esta interconexión sugiere que una valuación sólida y confiable generalmente implica la aplicación coherente e integrada de múltiples enfoques, permitiendo que se validen y complementen mutuamente, en lugar de depender exclusivamente de uno solo.

La siguiente tabla resume comparativamente estos enfoques:

Tabla 2: Comparativa de Enfoques de Valuación Aplicados en México

D. Actores Clave: El Perito Valuador y las Unidades de Valuación

El proceso de valuación en México es llevado a cabo por actores específicos cuya competencia, autorización y ética son fundamentales para la credibilidad y validez de los avalúos. Los dos actores principales son el Perito Valuador Profesional y la Unidad de Valuación.

• Perito Valuador Profesional: Es la persona física que posee los conocimientos técnicos especializados, la experiencia práctica y la autorización o certificación requerida por la normativa aplicable para llevar a cabo el proceso de estimación de valor de un bien.

  • Autorización y Certificación: La autorización para ejercer como perito valuador en México proviene de diversas fuentes dependiendo del ámbito y propósito del avalúo. Para avalúos de bienes nacionales, se requiere estar en el Padrón Nacional de Peritos del INDAABIN. Para avalúos con fines de crédito hipotecario garantizado a la vivienda, se necesita la autorización de la SHF, generalmente a través de una Unidad de Valuación. Otras entidades autorizadas para realizar o certificar avalúos, según el Artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, incluyen a las instituciones de crédito (bancos), los Corredores Públicos con registro vigente ante la Secretaría de Economía, y ciertas empresas de valuación. Adicionalmente, se reconoce a personas con cédula profesional de valuador emitida por la SEP y a colegios de valuadores.
  • Requisitos: Los requisitos específicos varían según la entidad certificadora, pero comúnmente incluyen: formación profesional en áreas afines (arquitectura, ingeniería civil, economía, etc.), a menudo complementada con estudios de posgrado o especialización en valuación; experiencia práctica comprobable en la realización de avalúos (por ejemplo, SHF requiere mínimo 1 año para valuador y 5 años para controlador); registro fiscal (RFC) y CURP; y demostrar probidad y ausencia de conflictos de interés.
  • Obligaciones y Ética Profesional: Se espera que los peritos valuadores actúen siempre con imparcialidad, objetividad, independencia, confidencialidad y competencia técnica. Deben evitar cualquier situación que genere un conflicto de intereses real o aparente, mantener la confidencialidad de la información del cliente, y conservar registros detallados de su trabajo por un período determinado. Deben adherirse a las normas y metodologías aplicables y asegurar la transparencia de sus dictámenes.

• Unidad de Valuación (UV): Es una persona moral (sociedad mercantil) que cuenta con la autorización, principalmente de la SHF, para organizar, realizar, supervisar y certificar avalúos inmobiliarios, particularmente aquellos destinados a garantizar créditos hipotecarios.

  • Regulación y Requisitos (SHF): Para obtener y mantener su registro ante la SHF, las UVs deben cumplir con estrictos requisitos corporativos (capital social mínimo), administrativos (contar con un manual de valuación aprobado, estructura organizacional, sistema informático para gestión de avalúos), y de recursos humanos (mantener un padrón de al menos 10 valuadores profesionales autorizados por SHF, incluyendo un mínimo de 2 “Controladores“).
  • Función Principal: Actúan como intermediarias entre el solicitante del avalúo (cliente o institución financiera) y el perito valuador. Organizan la asignación del trabajo, revisan la calidad y el cumplimiento normativo del avalúo elaborado por el perito, y finalmente lo certifican y emiten bajo su razón social y registro. Son responsables de asegurar la calidad, imparcialidad y conformidad del avalúo con la metodología SHF. También gestionan la facturación y el cobro por los servicios.
  • Controlador: Dentro de la estructura de la UV, el Controlador es un perito valuador con experiencia calificada (mínimo 5 años según SHF) y que cuenta con un poder especial otorgado por la UV para firmar y certificar los avalúos en nombre y representación de la misma. Actúa como un supervisor técnico y garante de la calidad final del dictamen.

El modelo predominante en el ámbito de los avalúos hipotecarios regulados por la SHF establece, por tanto, un sistema dual de responsabilidad. Si bien el perito valuador es quien realiza el análisis técnico y la estimación de valor, es la Unidad de Valuación la que asume la responsabilidad final ante la SHF y el cliente, tras revisar, validar y certificar el trabajo del perito. Este sistema busca incorporar un filtro adicional de control de calidad, asegurar una mayor consistencia en la aplicación de la normativa y la metodología, y reducir el riesgo asociado a errores o sesgos individuales. Aunque añade una capa administrativa al proceso, pretende fortalecer la confiabilidad de los avalúos en un sector tan sensible como el del crédito a la vivienda.

III. Glosario Detallado de Términos de Avalúos en México (A-Z)

Nota Introductoria:

Esta sección constituye el núcleo del presente informe, ofreciendo un glosario exhaustivo de los términos más relevantes utilizados en el ámbito de los avalúos inmobiliarios en México. Las definiciones se basan primordialmente en la información contenida en los materiales de referencia consultados, dando prioridad a las definiciones oficiales o metodológicas de entidades clave como el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) y la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), así como a la terminología empleada en la normativa fiscal y bancaria aplicable.

Cada entrada del glosario busca ir más allá de una simple definición, proporcionando contexto sobre su aplicación práctica en la valuación mexicana, mencionando la regulación pertinente cuando sea aplicable, y estableciendo referencias cruzadas con otros términos relacionados dentro del mismo glosario para facilitar una comprensión integral. La precisión terminológica es fundamental en esta disciplina, y este glosario aspira a ser una herramienta útil para profesionales, estudiantes y cualquier persona interesada en profundizar su conocimiento del lenguaje técnico de la valuación inmobiliaria en México.

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A

Activo

• Definición(es): Recurso que una entidad posee o controla como resultado de eventos pasados y del cual se espera obtener beneficios económicos futuros. Califica bienes muebles, inmuebles y otros tipos de propiedad y derechos, tangibles e intangibles. Cualquier tipo de bien, derecho, obligación o servicio dentro del patrimonio de una persona física o moral.
• Contexto y Aplicación: Término fundamental en valuación y contabilidad. Los avalúos determinan el valor de diferentes tipos de activos.
• Términos Relacionados: Activo Intangible, Activo Tangible, Bienes Inmuebles, Bienes Muebles.

Activo Intangible

• Definición(es): Activos que no tienen existencia física pero poseen valor económico, otorgando derechos o privilegios. Incluyen conocimientos, tecnología, marcas, patentes, derechos de autor, relaciones con clientes, fama pública, exención de obligaciones fiscales, etc.. Valor de aquella parte de un negocio en marcha distinto al valor de los activos tangibles.
• Contexto y Aplicación: Su valuación es una especialidad compleja, a menudo requerida en avalúos empresariales o de negocios. INDAABIN tiene metodologías para valuar intangibles.
• Regulación Relevante: Metodologías INDAABIN.
• Términos Relacionados: Activo, Activo Tangible, Avalúo Empresarial, Valor de Activos Intangibles.

Activo Tangible

• Definición(es): Activos con presencia física. Incluyen terrenos, edificios, maquinaria, equipo, mobiliario, etc..
• Contexto y Aplicación: Son el objeto principal de la mayoría de los avalúos inmobiliarios y de maquinaria y equipo.
• Términos Relacionados: Activo, Activo Intangible, Bienes Inmuebles, Bienes Muebles.

Actualización de Valor

• Definición(es): Proceso para estimar el valor de un activo a una fecha posterior a la de un avalúo base u original, utilizando índices de precios u otros factores.
• Contexto y Aplicación: Se utiliza para mantener vigente la información de valor sin necesidad de realizar un nuevo avalúo completo, útil para fines contables o de seguimiento. INDAABIN tiene una metodología específica para la actualización de valor de bienes inmuebles.
• Regulación Relevante: Metodología INDAABIN.
• Términos Relacionados: Avalúo Recurrente, Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), Valor Referido.

Amortización

• Definición(es): Reducción gradual del valor en libros de un activo, generalmente intangible. También, proceso de pago gradual de una deuda. En valuación, se relaciona con la recuperación del capital invertido a lo largo de la vida útil de un activo (componente de la tasa de capitalización).
• Contexto y Aplicación: Relevante en enfoques de ingresos (tasa de capitalización) y en análisis financieros.
• Términos Relacionados: Depreciación, Tasa de Capitalización, Vida Útil.

Análisis Costo-Beneficio

• Definición(es): Técnica para evaluar la viabilidad económica de un proyecto o decisión, comparando los costos esperados con los beneficios previstos.
• Contexto y Aplicación: Utilizado en estudios de factibilidad y en la determinación del Mayor y Mejor Uso.
• Términos Relacionados: Mayor y Mejor Uso, Valoración de Negocios.

Anticipación (Principio de)

• Definición(es): Principio económico que establece que el valor de un bien se deriva de la percepción de los beneficios futuros que generará (ingresos, utilidad, disfrute).
• Contexto y Aplicación: Es el fundamento principal del Enfoque de Ingresos (Capitalización de Rentas).
• Términos Relacionados: Enfoque de Ingresos, Principios de Valuación.

Arrendamiento

• Definición(es): Contrato mediante el cual se concede el uso o goce temporal de un bien a cambio de un pago periódico (renta).
• Contexto y Aplicación: Fundamental para el Enfoque de Ingresos, donde se analizan los contratos de arrendamiento y las rentas de mercado. Existen avalúos específicos para determinar rentas.
• Términos Relacionados: Avalúo para Determinar Rentas, Enfoque de Ingresos, Renta.

Avalúo

• Definición(es): Documento o dictamen que resulta del proceso de valuación, estimando el valor de un bien en términos monetarios. Estimación profesional, objetiva e imparcial del valor. Debe ser claro, sustentado y cumplir con la normativa aplicable.
• Contexto y Aplicación: Herramienta esencial en el sector inmobiliario y financiero mexicano para múltiples propósitos (compra-venta, crédito, impuestos, seguros, juicios, etc.).
• Regulación Relevante: Ley General de Bienes Nacionales, Código Fiscal de la Federación, Reglas SHF, Normas INDAABIN, NMX, Leyes Estatales/Municipales.
• Términos Relacionados: Valuación, Dictamen Valuatorio, Perito Valuador, Unidad de Valuación, y todos los tipos específicos de avalúo (Hipotecario, Fiscal, Comercial, etc.).

Avalúo Bancario

• Definición(es): Avalúo realizado para una institución de crédito (banco), generalmente con el propósito de otorgar un crédito, reestructurarlo, recibir un bien en dación en pago o adjudicarlo. Se rige por manuales de valuación específicos de cada institución y la supervisión de la CNBV.
• Contexto y Aplicación: Fundamental en el proceso de crédito bancario, especialmente hipotecario.
• Regulación Relevante: Disposiciones de la CNBV, Manuales de Valuación Bancaria.
• Términos Relacionados: Avalúo, Avalúo Hipotecario, Institución de Crédito, CNBV.

Avalúo Catastral

• Definición(es): Avalúo realizado con fines fiscales para determinar el valor de un inmueble que servirá de base para el cálculo de impuestos locales, principalmente el impuesto predial.
• Contexto y Aplicación: Realizado por peritos autorizados por las autoridades catastrales locales o por las propias autoridades. A menudo se basa en valores unitarios de suelo y construcción establecidos en Tablas de Valores aprobadas por los congresos locales. Su valor no necesariamente coincide con el valor comercial.
• Regulación Relevante: Leyes de Catastro Estatales, Códigos Financieros Estatales/Municipales, Reglamentos de Valuación Municipales.
• Términos Relacionados: Avalúo, Avalúo Fiscal, Catastro, Impuesto Predial, Valor Catastral.

Avalúo Comercial

• Definición(es): Avalúo cuyo objetivo es estimar el Valor Comercial o Valor Justo de Mercado de un inmueble, es decir, el precio más probable al que se vendería en un mercado abierto y competitivo.
• Contexto y Aplicación: Utilizado principalmente para decisiones de compra-venta entre particulares, determinación de valor para inversión, o como referencia general del valor de mercado.
• Términos Relacionados: Avalúo, Valor Comercial, Enfoque Comparativo de Mercado.

Avalúo de Garantía Fiscal

• Definición(es): Avalúo realizado para determinar el valor de un bien (mueble o inmueble) que se ofrece como garantía para respaldar el pago de un crédito fiscal (adeudo con autoridades fiscales como el SAT).
• Contexto y Aplicación: Permite al contribuyente garantizar sus obligaciones fiscales con un activo en lugar de otras formas de garantía (depósito, fianza). Debe seguir metodologías específicas aceptadas por la autoridad fiscal.
• Regulación Relevante: Código Fiscal de la Federación y su Reglamento.
• Términos Relacionados: Avalúo, Avalúo Fiscal, Garantía.

Avalúo de Orden de Magnitud

• Definición(es): Estimación aproximada de valor, realizada sin recurrir a cotizaciones o análisis detallados, con el fin de obtener una cifra oportuna para decisiones preliminares. Su margen de precisión es amplio (ej. +/- 40%).
• Contexto y Aplicación: Útil en etapas iniciales de planificación o evaluación de proyectos, pero no sustituye a un avalúo formal para decisiones finales o trámites legales/financieros. Similar en concepto a una Opinión de Valor.
• Términos Relacionados: Avalúo, Opinión de Valor.

Avalúo Fiscal

• Definición(es): Término general para avalúos realizados con propósitos tributarios. Su objetivo principal es fijar la base para el cálculo de impuestos (predial, ISAI, ISR por enajenación, etc.).
• Contexto y Aplicación: Incluye el avalúo catastral, el avalúo para ISAI, el avalúo para determinar la ganancia en ISR por venta de inmuebles, el avalúo para garantía fiscal, y avalúos en juicios testamentarios para fines fiscales. Deben ser realizados por peritos autorizados según el CFF (INDAABIN, bancos, corredores, empresas de valuación). Tienen una vigencia usual de 1 año si no hay cambios.
• Regulación Relevante: Código Fiscal de la Federación y su Reglamento, Ley del ISR, Leyes Fiscales Estatales/Municipales.
• Términos Relacionados: Avalúo, Avalúo Catastral, Avalúo de Garantía Fiscal, Impuesto Predial, ISAI, Perito Valuador.

Avalúo Fraccional

• Definición(es): Valuación independiente de un componente específico de una propiedad (ej. solo el terreno, o solo las construcciones de un edificio).
• Contexto y Aplicación: Útil en análisis específicos o cuando se requiere valorar por separado los componentes. Es importante notar que la suma de los valores fraccionales no necesariamente equivale al valor total de la propiedad como un conjunto.
• Términos Relacionados: Avalúo, Enfoque Físico o de Costos.

Avalúo Hipotecario

• Definición(es): Avalúo realizado específicamente para determinar el valor de un inmueble que servirá como garantía de un crédito hipotecario. Su objetivo es asegurar al prestamista que el valor del bien respalda el monto del préstamo.
• Contexto y Aplicación: Requisito indispensable para tramitar créditos hipotecarios con bancos, SOFOLES, INFONAVIT, FOVISSSTE, etc..
• Regulación Relevante: Principalmente regulado por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) a través de sus Reglas de Carácter General que establecen la metodología y los requisitos para Unidades de Valuación y Peritos Valuadores autorizados.
• Términos Relacionados: Avalúo, Crédito Hipotecario, Garantía, SHF, Unidad de Valuación, Perito Valuador.

Avalúo Maestro

• Definición(es): Servicio valuatorio que estima un rango de valores para bienes inmuebles. También puede referirse a un avalúo que establece valores de referencia para un conjunto de propiedades similares, sirviendo como base para avalúos individuales posteriores o para establecer un espacio de negociación.
• Contexto y Aplicación: Utilizado por INDAABIN y potencialmente en desarrollos inmobiliarios o carteras de propiedades.
• Regulación Relevante: Metodología INDAABIN.
• Términos Relacionados: Avalúo, Rango de Valores.

Avalúo para Determinar Rentas / Justipreciación de Rentas

• Definición(es): Informe que estima el valor de mercado de la renta de un inmueble, ya sea a fecha actual o referido a periodos anteriores.
• Contexto y Aplicación: Se utiliza para fijar rentas iniciales, renegociar contratos de arrendamiento vigentes, calcular indemnizaciones por rentas no percibidas o en cesiones de contratos de arrendamiento.
• Regulación Relevante: INDAABIN tiene una metodología específica para dictaminar el monto de rentas.
• Términos Relacionados: Avalúo, Renta, Arrendamiento, Enfoque de Ingresos.

Avalúo para Expropiación

• Definición(es): Avalúo realizado para determinar el valor de los bienes afectados por un acto de expropiación (transferencia coactiva de propiedad privada al Estado por causa de utilidad pública) y estimar la indemnización justa que el Estado debe pagar al propietario.
• Contexto y Aplicación: Requerido en procesos expropiatorios para obras públicas u otras causas de utilidad pública.
• Regulación Relevante: Ley de Expropiación, Ley General de Bienes Nacionales. INDAABIN tiene metodologías para determinar indemnizaciones por expropiación.
• Términos Relacionados: Avalúo, Expropiación, Indemnización, Utilidad Pública.

Avalúo para Medir Potencial de Desarrollo

• Definición(es): Valuación que busca conocer el máximo valor de un suelo (terreno) en función del tipo de edificación permitido por su uso de suelo y densidad normativa, es decir, acorde con su Mayor y Mejor Uso posible.
• Contexto y Aplicación: Útil para inversionistas, desarrolladores y propietarios de terrenos para evaluar la viabilidad y rentabilidad de proyectos inmobiliarios.
• Términos Relacionados: Avalúo, Mayor y Mejor Uso, Enfoque Residual, Uso de Suelo, Densidad.

Avalúo para Seguro

• Definición(es): Avalúo que determina el valor asegurable de una propiedad, generalmente enfocado en el costo de reposición de las construcciones y mejoras, excluyendo usualmente el valor del terreno (ya que este no se considera asegurable contra la mayoría de los riesgos cubiertos).
• Contexto y Aplicación: Sirve para calcular la suma asegurada adecuada en una póliza de seguro contra daños (incendio, terremoto, etc.), evitando el infraseguro o sobreseguro.
• Regulación Relevante: INDAABIN tiene una metodología para estimar el valor de aseguramiento.
• Términos Relacionados: Avalúo, Seguro, Costo de Reposición, Valor Asegurable.

Avalúo Referido

• Definición(es): Estimación del valor de un activo a una fecha específica distinta a la fecha en que se realiza el avalúo, ya sea pasada (retroactivo) o futura (prospectivo).
• Contexto y Aplicación: El avalúo retroactivo se usa para determinar el valor en una fecha pasada (ej. fecha de adquisición para cálculo de ISR, fecha de un siniestro). El avalúo prospectivo estima el valor a una fecha futura (ej. al término de una construcción). Se requiere ajustar valores usando índices (INPC) o proyecciones.
• Regulación Relevante: Metodología INDAABIN, Reglamento del CFF.
• Términos Relacionados: Avalúo, Actualización de Valor, Avalúo Retroactivo, Avalúo Prospectivo, INPC.

Avalúo Retroactivo / Referido a Fecha Anterior

• Definición(es): Valuación realizada a una fecha anterior a la fecha en que se efectúa el trabajo valuatorio.
• Contexto y Aplicación: Se calcula tomando un valor conocido (ej. valor actual o valor en otra fecha pasada) y ajustándolo hacia atrás utilizando factores como el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC). Común en cálculos fiscales (ISR por enajenación) o litigios.
• Términos Relacionados: Avalúo Referido, Actualización de Valor, INPC.

B

Bienes Comparables

• Definición(es): Propiedades con características similares (en uso, tamaño, calidad, ubicación, etc.) a la propiedad que se está valuando (propiedad sujeto), cuyas transacciones de venta o renta recientes, o cuyas ofertas actuales, se utilizan como base para estimar el valor del sujeto en el Enfoque Comparativo de Mercado.
• Contexto y Aplicación: La selección y análisis adecuado de bienes comparables es crucial para la fiabilidad del Enfoque de Mercado. Se requiere investigar el mercado para encontrarlos y luego ajustar (homologar) sus precios por las diferencias con el sujeto.
• Términos Relacionados: Enfoque Comparativo de Mercado, Homologación, Mercado Inmobiliario.

Bienes Distintos a la Tierra (BDT)

• Definición(es): Se refiere a las mejoras realizadas sobre un terreno, como construcciones, instalaciones, maquinaria o equipo anexo.
• Contexto y Aplicación: INDAABIN tiene una metodología específica para estimar el valor de los BDT, separándolo del valor del terreno. Relevante en el Enfoque de Costos y en avalúos donde se requiere valorar componentes por separado.
• Regulación Relevante: Metodología INDAABIN.
• Términos Relacionados: Construcción, Enfoque Físico o de Costos, Mejoras, Terreno.

Bienes Inmuebles

• Definición(es): Según el Código Civil Federal, son el suelo y las construcciones adheridas a él; las plantas y árboles mientras estén unidos a la tierra; todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija; las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación colocados en edificios por el dueño de tal forma que revelen el propósito de unirlos permanentemente; los palomares, colmenas, estanques o criaderos análogos cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente; las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario directa y exclusivamente a la industria o explotación de la finca; los abonos destinados al cultivo; los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios; los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua; los animales que formen el pie de cría en predios rústicos; los diques y construcciones que estén en el agua; los derechos reales sobre inmuebles; y las líneas telefónicas y telegráficas y las estaciones radiotelegráficas fijas. En general, terrenos y edificaciones.
• Contexto y Aplicación: El objeto principal de la valuación inmobiliaria.
• Regulación Relevante: Código Civil Federal, Ley General de Bienes Nacionales.
• Términos Relacionados: Bienes Muebles, Inmueble, Propiedad, Terreno, Construcción.

Bienes Muebles

• Definición(es): Bienes susceptibles de apropiación que pueden trasladarse de un lugar a otro. Por exclusión, todos los no considerados inmuebles por la ley. Incluyen maquinaria, equipo, mobiliario, vehículos, joyas, obras de arte no adheridas permanentemente, etc.. Los materiales de demolición o para construir son muebles mientras no se empleen.
• Contexto y Aplicación: Objeto de avalúos específicos (maquinaria y equipo, propiedad personal). A veces se incluyen en avalúos de negocios o industriales.
• Regulación Relevante: Código Civil Federal. INDAABIN tiene metodologías para su valuación.
• Términos Relacionados: Bienes Inmuebles, Maquinaria y Equipo, Propiedad Personal.

C

Capitalización (de Ingresos / Rentas)

• Definición(es): Proceso matemático utilizado en el Enfoque de Ingresos para convertir un flujo de ingresos futuros esperados en una estimación de valor presente. Puede ser:
  • Capitalización Directa: Dividir el ingreso neto de un solo año (generalmente el próximo) entre una Tasa de Capitalización.
  • Capitalización de Flujo de Efectivo (o Flujo de Caja Descontado): Proyectar los ingresos y egresos durante un período específico, calcular los flujos de efectivo netos anuales y descontarlos a valor presente utilizando una tasa de descuento apropiada, sumando el valor presente del valor residual o de reversión al final del período.
• Contexto y Aplicación: Método central del Enfoque de Ingresos, aplicable a propiedades generadoras de renta.
• Términos Relacionados: Enfoque de Ingresos, Ingreso Neto Operativo (INO), Tasa de Capitalización, Tasa de Descuento, Valor de Capitalización.

Coeficiente de Absorción del Suelo (CAS) / Área Libre

• Definición(es): Factor que determina la proporción mínima del terreno que debe permanecer libre de construcción, techos, pavimentos o cualquier material impermeable, destinada exclusivamente a áreas verdes o permeables que permitan la absorción de agua al subsuelo. Se expresa como un porcentaje o decimal. El área libre es el complemento del Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS).
• Contexto y Aplicación: Norma urbanística fundamental en México (especialmente CDMX y otras ciudades) para regular la densidad, promover áreas verdes y la infiltración de agua. Limita la superficie máxima construible en planta baja junto con el COS.
• Regulación Relevante: Normas Generales de Ordenación Urbana (CDMX), Planes de Desarrollo Urbano, Reglamentos de Construcción locales.
• Términos Relacionados: Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS), Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS), Uso de Suelo, Densidad, Normatividad Urbanística.

Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS)

• Definición(es): Factor que indica la máxima superficie de desplante permitida para una construcción en la planta baja de un predio, expresada como un porcentaje o fracción de la superficie total del terreno. Se calcula restando el porcentaje de área libre obligatorio de la superficie total del predio. Determina cuánto del terreno puede ser ocupado por la edificación y cuánto debe quedar libre (patios, jardines, etc.) en planta baja.
• Contexto y Aplicación: Norma urbanística clave que regula la extensión horizontal de las construcciones y controla la densidad. Es un límite máximo, no una obligación de construir hasta ese límite.
• Regulación Relevante: Normas Generales de Ordenación Urbana (CDMX), Planes de Desarrollo Urbano, Reglamentos de Construcción locales.
• Términos Relacionados: Coeficiente de Absorción del Suelo (CAS), Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS), Uso de Suelo, Densidad, Normatividad Urbanística, Superficie de Desplante.

Coeficiente de Uso/Utilización del Suelo (CUS)

• Definición(es): Factor que establece la máxima superficie total construida permitida en un predio, considerando todos los niveles o pisos de la edificación. Se expresa como un número de veces la superficie total del terreno. Resulta de dividir la superficie total construida permitida entre la superficie total del predio.
• Contexto y Aplicación: Norma urbanística fundamental que regula la intensidad o volumen total de la construcción en un lote, controlando la densidad vertical. Se calcula multiplicando la superficie del terreno por el factor CUS.
• Regulación Relevante: Normas Generales de Ordenación Urbana (CDMX), Planes de Desarrollo Urbano, Reglamentos de Construcción locales.
• Términos Relacionados: Coeficiente de Absorción del Suelo (CAS), Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS), Uso de Suelo, Densidad, Normatividad Urbanística, Superficie Construida.

Competencia (Principio de)

• Definición(es): Principio económico que postula que la existencia de ganancias en un mercado atrae a nuevos competidores, lo que eventualmente puede llevar a una disminución de las ganancias y afectar los valores.
• Contexto y Aplicación: Relevante al analizar la sostenibilidad de los ingresos en el Enfoque de Ingresos y las condiciones generales del mercado.
• Términos Relacionados: Principios de Valuación, Mercado Inmobiliario.

Condiciones Físicas

• Definición(es): Características inherentes al estado material y estructural de un inmueble y sus componentes. Incluye edad, estado de conservación, calidad de materiales y acabados, funcionalidad de instalaciones, etc.
• Contexto y Aplicación: Factor crucial en la determinación del valor, especialmente en el Enfoque de Costos (a través de la depreciación) y en el Enfoque de Mercado (como punto de comparación y ajuste). La inspección física es una etapa clave del avalúo.
• Términos Relacionados: Depreciación Física, Estado de Conservación, Inspección del Bien, Calidad de Construcción.

Condiciones Hipotéticas

• Definición(es): Supuestos realizados en un avalúo que son contrarios a la realidad existente en la fecha de valuación, pero que se asumen como verdaderos para el propósito específico del análisis. Por ejemplo, valuar una propiedad como si estuviera libre de una afectación que realmente existe, o valuar un proyecto como si ya estuviera terminado.
• Contexto y Aplicación: Se utilizan cuando son necesarias para cumplir con el propósito del avalúo, pero deben ser claramente identificadas y justificadas en el informe, advirtiendo sobre su impacto en los resultados. Su uso requiere cautela.
• Términos Relacionados: Supuestos Extraordinarios, Propósito del Avalúo.

Conformidad (Principio de)

• Definición(es): Principio económico que sugiere que el valor de una propiedad tiende a ser máximo cuando esta presenta un grado razonable de similitud y armonía arquitectónica y de uso con las propiedades de su entorno.
• Contexto y Aplicación: Relevante al analizar la ubicación y el entorno de la propiedad, y al aplicar ajustes en el Enfoque de Mercado.
• Términos Relacionados: Principios de Valuación, Entorno Urbano, Homogeneidad.

Conservación (Estado de)

• Definición(es): Nivel de mantenimiento y condición física general de las construcciones y mejoras de un inmueble en la fecha del avalúo. Se suele clasificar en categorías (ej. nuevo, bueno, regular, malo, ruinoso).
• Contexto y Aplicación: Factor clave para estimar la depreciación física en el Enfoque de Costos y para realizar ajustes en el Enfoque de Mercado. Un buen estado de conservación tiende a aumentar el valor y la vida útil remanente.
• Términos Relacionados: Depreciación Física, Condiciones Físicas, Vida Útil Remanente.

Construcción

• Definición(es): Edificaciones y mejoras realizadas sobre un terreno.
• Contexto y Aplicación: Componente fundamental del valor en el Enfoque de Costos (se estima su costo de reposición y depreciación) y factor de comparación en el Enfoque de Mercado (superficie, calidad, tipo, edad).
• Términos Relacionados: Bienes Distintos a la Tierra, Enfoque Físico o de Costos, Mejoras, Superficie Construida.

Contribución (Principio de)

• Definición(es): Principio económico que establece que el valor de un componente de la propiedad (ej. una ampliación, una alberca) se mide por la cantidad que añade al valor total de la propiedad, o por la cantidad que restaría su ausencia. Este valor añadido no necesariamente es igual al costo del componente.
• Contexto y Aplicación: Útil para evaluar el impacto de mejoras o remodelaciones en el valor total y para justificar ajustes en los enfoques de costos y mercado.
• Términos Relacionados: Principios de Valuación, Mejoras.

Controlador (UV)

• Definición(es): Perito Valuador Profesional adscrito a una Unidad de Valuación (UV) que cuenta con experiencia calificada (mínimo 5 años para SHF) y un poder especial otorgado por la UV para firmar y certificar los avalúos en nombre y representación de ésta.
• Contexto y Aplicación: Figura clave en el sistema de avalúos hipotecarios regulado por SHF. Actúa como supervisor técnico y garante de calidad dentro de la UV. Cada UV debe tener al menos dos controladores.
• Regulación Relevante: Reglas de Carácter General SHF.
• Términos Relacionados: Unidad de Valuación (UV), Perito Valuador, SHF, Avalúo Hipotecario.

Corredor Público

• Definición(es): Profesional del derecho habilitado por la Secretaría de Economía, con fe pública, que actúa como agente mediador, perito valuador, asesor jurídico, árbitro y fedatario público en actos de naturaleza mercantil.
• Contexto y Aplicación: Los Corredores Públicos con registro vigente están autorizados por el Reglamento del CFF para practicar avalúos, especialmente con fines fiscales o mercantiles. Sus avalúos tienen fuerza probatoria legal.
• Regulación Relevante: Ley Federal de Correduría Pública, Reglamento del CFF.
• Términos Relacionados: Perito Valuador, Avalúo Fiscal, Secretaría de Economía.

Costo de Reposición / Reproducción (Nuevo – VRN)

• Definición(es):
  • Costo de Reposición: Costo actual estimado para construir una estructura o mejora con la misma utilidad funcional que la existente, utilizando materiales, diseño y estándares de calidad modernos.
  • Costo de Reproducción: Costo actual estimado para construir una réplica exacta de la estructura o mejora existente, utilizando los mismos materiales, diseño y calidad de mano de obra.
  • Valor de Reposición Nuevo (VRN): Término usado en México para referirse al costo estimado (ya sea de reposición o reproducción) de las construcciones y mejoras como si fueran nuevas en la fecha del avalúo.
• Contexto y Aplicación: Punto de partida en el Enfoque de Costos antes de deducir la depreciación. La elección entre reposición y reproducción depende del tipo de propiedad y el propósito del avalúo (reproducción es más común para edificios históricos).
• Términos Relacionados: Enfoque Físico o de Costos, Costo Neto de Reposición (VNR), Depreciación.

Costo Neto de Reposición (VNR) / Valor Físico

• Definición(es): Valor físico estimado de un bien (generalmente las construcciones y mejoras) a la fecha del avalúo. Se calcula partiendo del Costo de Reposición Nuevo (VRN) y restándole la depreciación total acumulada por deterioro físico, obsolescencia funcional y obsolescencia económica.
• Contexto y Aplicación: Es el resultado final del análisis de las construcciones en el Enfoque de Costos. Sumado al valor del terreno, da una indicación del valor total por este enfoque.
• Términos Relacionados: Enfoque Físico o de Costos, Costo de Reposición Nuevo (VRN), Depreciación, Valor Físico.

Costo Ponderado Promedio de Capital (CPPC / WACC)

• Definición(es): Tasa de rendimiento promedio que una empresa espera pagar a todos sus tenedores de valores (deuda y capital) para financiar sus activos. Se calcula ponderando el costo de cada tipo de capital (deuda, capital propio) por su proporción en la estructura de capital de la empresa. A menudo se ajusta por riesgo.
• Contexto y Aplicación: Utilizado en valuación de empresas y en análisis de inversiones inmobiliarias como tasa de descuento para flujos de efectivo o como componente para construir tasas de capitalización.
• Términos Relacionados: Tasa de Capitalización, Tasa de Descuento, Valuación de Negocios.

Crédito Hipotecario

• Definición(es): Préstamo a mediano o largo plazo otorgado por una institución financiera (banco, SOFOL, INFONAVIT, FOVISSSTE) para la adquisición, construcción, remodelación o refinanciamiento de un bien inmueble (generalmente vivienda), utilizando el propio inmueble como garantía.
• Contexto y Aplicación: Motor fundamental del mercado inmobiliario. El avalúo hipotecario es un requisito esencial para su otorgamiento.
• Regulación Relevante: Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, Regulación SHF, Normativa INFONAVIT/FOVISSSTE.
• Términos Relacionados: Avalúo Hipotecario, Garantía, SHF, INFONAVIT, FOVISSSTE, Institución de Crédito.

D

Daño (Directo, Indirecto)

• Definición(es): (Según glosario INDAABIN)
  • Daño Directo: Valor de la porción o fracción directamente afectada de un inmueble o activo por un acto de desposesión (ej. expropiación parcial, servidumbre de paso).
  • Daño Indirecto: Monto monetario equivalente al detrimento o perjuicio causado a la porción remanente del inmueble que, sin ser directamente afectada, sufre una pérdida de valor debido a la afectación de la otra parte.
• Contexto y Aplicación: Relevante en avalúos para determinar indemnizaciones por expropiaciones parciales, afectaciones por obras públicas o constitución de servidumbres.
• Regulación Relevante: Ley de Expropiación, Metodologías INDAABIN para indemnización.
• Términos Relacionados: Avalúo para Expropiación, Indemnización, Servidumbre.

Depreciación

• Definición(es): Pérdida de valor de un activo a lo largo del tiempo debido a diversas causas. En valuación inmobiliaria, se refiere específicamente a la diferencia entre el costo de reposición nuevo de las mejoras y su valor actual contribuido. Se clasifica generalmente en tres tipos:
  • Depreciación Física (o Deterioro Físico): Pérdida de valor debido al desgaste por el uso, la acción de los elementos, la edad y el deterioro general de los componentes físicos de la construcción. Puede ser curable (reparable económicamente) o incurable.
  • Depreciación Funcional (u Obsolescencia Funcional): Pérdida de valor debido a factores intrínsecos de la propiedad relacionados con su diseño, distribución, materiales o tecnología, que la hacen menos útil o deseable en comparación con estándares modernos. Ejemplos: distribución inadecuada, techos bajos, instalaciones obsoletas, falta de ciertos servicios. Puede ser curable o incurable.
  • Depreciación Económica (u Obsolescencia Económica / Externa): Pérdida de valor debido a factores externos a la propiedad misma, relacionados con su entorno o el mercado. Ejemplos: cambios negativos en la zonificación, deterioro del vecindario, contaminación cercana, crisis económica general. Generalmente es incurable por acciones sobre la propiedad.
• Contexto y Aplicación: Componente clave del Enfoque de Costos, donde se resta del Costo de Reposición Nuevo para obtener el Valor Neto de Reposición. Su correcta estimación requiere análisis detallado y juicio profesional.
• Términos Relacionados: Enfoque Físico o de Costos, Costo de Reposición Nuevo (VRN), Costo Neto de Reposición (VNR), Edad, Estado de Conservación, Obsolescencia.

Dictamen Valuatorio

• Definición(es): Documento formal emitido por un perito valuador o una unidad de valuación autorizada, que contiene la opinión fundamentada del valor de un bien, resultado del proceso de valuación. Debe incluir la descripción del bien, el propósito y objeto del avalúo, la metodología utilizada, los análisis realizados, la información de mercado, las conclusiones de valor y la fecha de referencia.
• Contexto y Aplicación: Es el producto final entregable del servicio de valuación, utilizado para los diversos fines (crédito, fiscal, legal, etc.). Su contenido y formato pueden variar según la normativa aplicable (INDAABIN, SHF, etc.).
• Términos Relacionados: Avalúo, Valuación, Reporte Conclusivo, Perito Valuador, Unidad de Valuación.

E

Edad (de la construcción)

• Definición(es):
  • Edad Cronológica: Tiempo transcurrido desde que se terminó la construcción del inmueble hasta la fecha del avalúo.
  • Edad Efectiva: Edad que aparenta tener la construcción en función de su estado de conservación y grado de obsolescencia, la cual puede ser menor o mayor que la edad cronológica. Refleja mejor el desgaste real y la utilidad remanente.
• Contexto y Aplicación: Factor importante en la estimación de la depreciación física en el Enfoque de Costos y como característica de comparación en el Enfoque de Mercado. La edad efectiva suele ser más relevante que la cronológica para el análisis de valor.
• Términos Relacionados: Depreciación Física, Estado de Conservación, Vida Útil.

Enfoque Comparativo de Mercado

• Definición(es): Uno de los tres enfoques principales de valuación. Estima el valor de una propiedad mediante el análisis de ventas recientes o listados actuales de propiedades comparables. Se basa en el principio de sustitución.
• Contexto y Aplicación: Ampliamente utilizado en México, especialmente para propiedades residenciales. Requiere investigación de mercado, selección de comparables, ajustes por diferencias (homologación) y conciliación de los indicadores de valor obtenidos.
• Términos Relacionados: Enfoques de Valuación, Bienes Comparables, Homologación, Mercado Inmobiliario, Principio de Sustitución.

Enfoque de Costos / Físico

• Definición(es): Uno de los tres enfoques principales de valuación. Estima el valor como el costo de adquirir un terreno equivalente y construir mejoras similares (costo de reposición nuevo), menos la depreciación acumulada. Se basa en el principio de sustitución.
• Contexto y Aplicación: Útil para propiedades nuevas, de uso especial o cuando faltan datos de mercado/ingresos. Fundamental para avalúos de seguro.
• Términos Relacionados: Enfoques de Valuación, Costo de Reposición Nuevo (VRN), Costo Neto de Reposición (VNR), Depreciación, Valor Físico, Principio de Sustitución.

Enfoque de Ingresos / Capitalización de Rentas

• Definición(es): Uno de los tres enfoques principales de valuación. Estima el valor de una propiedad basándose en su capacidad para generar ingresos futuros. Se basa en el principio de anticipación. Implica convertir el flujo de ingresos netos esperados en un valor presente mediante capitalización.
• Contexto y Aplicación: Principalmente para propiedades comerciales, industriales, de oficinas, hoteles, etc., que se adquieren por su potencial de renta.
• Términos Relacionados: Enfoques de Valuación, Capitalización, Ingreso Neto Operativo (INO), Tasa de Capitalización, Valor de Capitalización, Principio de Anticipación.

Enfoque Residual

• Definición(es): Técnica de valuación utilizada principalmente para estimar el valor de terrenos con potencial de desarrollo. Calcula el valor del proyecto terminado y le resta todos los costos de desarrollo (incluida la utilidad del promotor); el valor remanente (residuo) se atribuye al terreno.
• Contexto y Aplicación: Clave para avalúos de potencial de desarrollo y para determinar el Mayor y Mejor Uso de un terreno.
• Términos Relacionados: Enfoques de Valuación, Avalúo para Medir Potencial de Desarrollo, Mayor y Mejor Uso, Terreno.

Escritura Pública

• Definición(es): Documento legal formalizado ante Notario Público que acredita la propiedad de un bien inmueble y contiene los detalles de la transacción (compraventa, donación, adjudicación) y la descripción del inmueble.
• Contexto y Aplicación: Documento fundamental requerido para realizar un avalúo, ya que prueba la titularidad y proporciona información legal y física del inmueble.
• Términos Relacionados: Título de Propiedad, Notario Público, Registro Público de la Propiedad.

Expropiación

• Definición(es): Acto administrativo mediante el cual el Estado priva coactivamente a un particular de la propiedad de un bien por causa de utilidad pública, mediante el pago de una indemnización.
• Contexto y Aplicación: Requiere un avalúo para determinar el monto justo de la indemnización a pagar al afectado.
• Regulación Relevante: Ley de Expropiación.
• Términos Relacionados: Avalúo para Expropiación, Indemnización, Utilidad Pública.

F

Factor de Homologación

• Definición(es): Cifra numérica, usualmente expresada como porcentaje o decimal, que se aplica al precio de un bien comparable en el Enfoque de Mercado para ajustarlo por las diferencias existentes entre éste y el bien sujeto, con el fin de hacerlos equivalentes.
• Contexto y Aplicación: Herramienta clave en el proceso de comparación del Enfoque de Mercado. Se aplican factores por diferencias en ubicación, tamaño, edad, conservación, características físicas, tiempo de venta, condiciones de financiamiento, etc..
• Términos Relacionados: Enfoque Comparativo de Mercado, Homologación, Bienes Comparables.

FECOVAL (Federación de Colegios de Valuadores, A.C.)

• Definición(es): Organismo que agrupa a diversos colegios de valuadores profesionales en México.
• Contexto y Aplicación: Participa en la promoción de estándares, ética y capacitación en el ámbito de la valuación en México. Colabora con entidades como INDAABIN en programas de capacitación.
• Términos Relacionados: Colegio de Valuadores, Perito Valuador.

Finalidad del Avalúo

• Definición(es): El uso específico que se le dará al dictamen valuatorio; el propósito para el cual fue solicitado. Ejemplos: otorgamiento de crédito, determinación de impuestos, seguro, compra-venta, juicio, etc..
• Contexto y Aplicación: Determina la metodología a seguir, el tipo de valor a estimar (objeto del avalúo) y la normativa aplicable. Debe especificarse claramente en el dictamen.
• Términos Relacionados: Propósito del Avalúo, Objeto del Avalúo.

G

Garantía (Fiscal, Hipotecaria)

• Definición(es): Bien o derecho que se ofrece para asegurar el cumplimiento de una obligación.
  • Garantía Hipotecaria: El propio inmueble que se adquiere o posee, utilizado para respaldar un crédito hipotecario.
  • Garantía Fiscal: Bien (mueble o inmueble) ofrecido a la autoridad fiscal para asegurar el pago de un crédito fiscal o adeudo tributario.
• Contexto y Aplicación: El avalúo es esencial para determinar si el valor de la garantía es suficiente para cubrir la obligación asegurada.
• Términos Relacionados: Avalúo Hipotecario, Avalúo de Garantía Fiscal, Crédito Hipotecario.

H

Homologación

• Definición(es): Proceso de ajuste realizado en el Enfoque Comparativo de Mercado para hacer que las características y precios de los bienes comparables sean equivalentes a los del bien sujeto, eliminando las diferencias significativas entre ellos.
• Contexto y Aplicación: Se realiza aplicando Factores de Homologación a los precios de los comparables por cada característica relevante que difiera del sujeto (ubicación, tamaño, edad, etc.). Es un paso crítico y que requiere juicio experto.
• Términos Relacionados: Enfoque Comparativo de Mercado, Factor de Homologación, Bienes Comparables.

I

Impuesto Predial

• Definición(es): Contribución municipal o estatal que grava la propiedad o posesión de bienes inmuebles.
• Contexto y Aplicación: Su cálculo se basa generalmente en el valor catastral determinado mediante avalúo catastral o tablas de valores. Es un gasto operativo considerado en el Enfoque de Ingresos.
• Términos Relacionados: Avalúo Catastral, Avalúo Fiscal, Valor Catastral, Catastro.

Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)

• Definición(es): Impuesto estatal o municipal que grava la adquisición de la propiedad de bienes inmuebles (compraventa, donación, herencia, adjudicación). También conocido como Impuesto Sobre Traslado de Dominio (ISTD) en algunas entidades.
• Contexto y Aplicación: La base gravable suele ser el valor de operación, el valor catastral o el valor de un avalúo fiscal específico, tomándose generalmente el más alto. Se requiere un avalúo fiscal para su determinación en muchos casos.
• Términos Relacionados: Avalúo Fiscal, Traslado de Dominio.

INDAABIN (Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales)

• Definición(es): Órgano administrativo desconcentrado de la SHCP, responsable de la administración, control y valuación de los bienes inmuebles propiedad de la Federación.
• Contexto y Aplicación: Emite normas, metodologías y procedimientos técnicos para avalúos de bienes nacionales, mantiene un padrón de peritos y realiza avalúos para entidades gubernamentales. Publica glosarios de términos.
• Regulación Relevante: Ley General de Bienes Nacionales (LGBN).
• Términos Relacionados: Avalúo, Bienes Nacionales, Normatividad Valuatoria, Perito Valuador, SHCP.

Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC)

• Definición(es): Indicador económico que mide la variación promedio de los precios de una canasta de bienes y servicios representativa del consumo de los hogares en México. Calculado y publicado por el INEGI (anteriormente por Banco de México).
• Contexto y Aplicación: Se utiliza en valuación para actualizar valores monetarios a lo largo del tiempo, especialmente en avalúos referidos (retroactivos o prospectivos) y para ajustar valores históricos en cálculos fiscales.
• Términos Relacionados: Actualización de Valor, Avalúo Referido, Inflación.

Informe / Dictamen Valuatorio

• Definición(es): Documento escrito que comunica el resultado de un servicio de valuación. Debe ser claro, preciso, suficiente y no inducir a error.
• Contexto y Aplicación: Contiene la descripción del bien, alcance del trabajo, enfoques aplicados, análisis, datos de soporte y conclusión de valor. Su estructura y contenido mínimo suelen estar definidos por la normativa aplicable (INDAABIN, SHF, etc.).
• Términos Relacionados: Avalúo, Dictamen Valuatorio, Reporte Conclusivo.

Infraestructura Urbana

• Definición(es): Conjunto de redes y sistemas que permiten el funcionamiento de una ciudad y la prestación de servicios a sus habitantes. Incluye vialidades, redes de agua potable, drenaje, alcantarillado, electrificación, alumbrado público, telecomunicaciones, etc.
• Contexto y Aplicación: La calidad y disponibilidad de la infraestructura urbana en la zona donde se ubica un inmueble es un factor importante que afecta su valor. Se analiza como parte del entorno.
• Términos Relacionados: Entorno Urbano, Servicios Públicos, Ubicación.

Ingreso Bruto (Potencial / Efectivo)

• Definición(es):
  • Ingreso Bruto Potencial (IBP): Ingreso total anual que una propiedad generaría si estuviera ocupada al 100% y todas las rentas se cobraran a tarifas de mercado.
  • Ingreso Bruto Efectivo (IBE): Ingreso Bruto Potencial menos una deducción por vacancia (desocupación) y pérdidas crediticias (rentas incobrables). Representa el ingreso que razonablemente se espera recibir.
  • Ingreso Bruto (General): Ingreso generado antes de deducir gastos.
• Contexto y Aplicación: Punto de partida para el cálculo del Ingreso Neto Operativo en el Enfoque de Ingresos.
• Términos Relacionados: Enfoque de Ingresos, Ingreso Neto Operativo (INO), Renta, Vacancia.

Ingreso Neto Operativo (INO)

• Definición(es): Ingreso que queda después de deducir todos los gastos operativos del Ingreso Bruto Efectivo. Los gastos operativos incluyen impuestos (predial), seguros, mantenimiento, administración, servicios públicos pagados por el propietario, etc., pero excluyen el servicio de la deuda (hipoteca), depreciación contable y gastos de capital.
• Contexto y Aplicación: Cifra clave en el Enfoque de Ingresos. Es el ingreso que se capitaliza (se divide entre la tasa de capitalización) para obtener una estimación del valor.
• Términos Relacionados: Enfoque de Ingresos, Capitalización, Ingreso Bruto Efectivo, Gastos Operativos, Tasa de Capitalización.

Inspección del Bien

• Definición(es): Visita física realizada por el perito valuador al inmueble objeto del avalúo para constatar su existencia, ubicación, características físicas, estado de conservación, distribución, calidad de acabados, instalaciones y entorno.
• Contexto y Aplicación: Etapa fundamental e indispensable del proceso de valuación formal. Permite recopilar información directa y verificar los datos documentales.
• Términos Relacionados: Proceso Valuatorio, Condiciones Físicas, Estado de Conservación.

Institución de Crédito

• Definición(es): Entidades financieras autorizadas para captar recursos del público y otorgar créditos, principalmente bancos.
• Contexto y Aplicación: Son actores clave en el mercado hipotecario, solicitan y utilizan avalúos para otorgar créditos. Están autorizadas para realizar avalúos y certificar peritos según el Reglamento del CFF. Su actividad valuatoria está supervisada por la CNBV.
• Términos Relacionados: Avalúo Bancario, Avalúo Hipotecario, Crédito Hipotecario, CNBV.

J

Justipreciación de Rentas

• Definición(es): Sinónimo de Avalúo para Determinación de Rentas. Es el informe o dictamen que estima el valor justo de mercado de la renta de un inmueble.
• Contexto y Aplicación: Utilizado para fijar o negociar rentas, calcular indemnizaciones, etc.
• Términos Relacionados: Avalúo para Determinar Rentas, Renta, Arrendamiento.

L

Ley General de Bienes Nacionales (LGBN)

• Definición(es): Ley federal que regula el régimen de dominio público y privado de los bienes propiedad de la Federación. Establece las atribuciones del INDAABIN en materia inmobiliaria y valuatoria.
• Contexto y Aplicación: Marco legal fundamental para la administración y valuación de bienes nacionales. Define qué son bienes nacionales y establece procedimientos para su adquisición, uso, enajenación y valuación.
• Regulación Relevante: Es la ley principal que rige al INDAABIN.
• Términos Relacionados: Bienes Nacionales, INDAABIN, Dominio Público.

M

Mayor y Mejor Uso (MMU)

• Definición(es): El uso más probable de un bien (especialmente terreno) que es físicamente posible, legalmente permitido, financieramente viable y que resulta en el valor más alto del bien.
• Contexto y Aplicación: Concepto fundamental en la valuación de terrenos y propiedades con potencial de cambio o desarrollo. La determinación del MMU establece la base para la aplicación de los enfoques de valuación. El Enfoque Residual se basa directamente en el análisis del MMU.
• Términos Relacionados: Principios de Valuación, Enfoque Residual, Uso de Suelo, Zonificación, Viabilidad Económica.

Mercado Inmobiliario

• Definición(es): Entorno donde interactúan compradores, vendedores, arrendadores y arrendatarios de bienes inmuebles, determinando precios y rentas a través de la oferta y la demanda.
• Contexto y Aplicación: El análisis de las condiciones y tendencias del mercado inmobiliario relevante (local, regional) es esencial en todos los enfoques de valuación, pero especialmente en el Enfoque Comparativo de Mercado y el Enfoque de Ingresos.
• Términos Relacionados: Enfoque Comparativo de Mercado, Oferta y Demanda, Precio, Renta, Bienes Comparables.

Metodología de Valuación

• Definición(es): Conjunto de principios, enfoques, procedimientos y técnicas reconocidos y aceptados que se utilizan sistemáticamente para estimar el valor de un bien.
• Contexto y Aplicación: En México, las metodologías están reguladas por entidades como INDAABIN (para bienes nacionales) y SHF (para avalúos hipotecarios), y deben aplicarse de acuerdo al tipo de bien y propósito del avalúo. Incluyen los enfoques de mercado, costos e ingresos.
• Regulación Relevante: Normas y Metodologías INDAABIN, Reglas de Carácter General SHF.
• Términos Relacionados: Enfoques de Valuación, Principios de Valuación, Proceso Valuatorio, Normatividad Valuatoria.

N

Normas de Valuación

• Definición(es): Conjunto de reglas, directrices y estándares (éticos y técnicos) que rigen la práctica de la valuación y la elaboración de avalúos. Pueden ser internacionales (ej. IVSC), nacionales (ej. NMX, Normas INDAABIN, Reglas SHF) o locales (ej. reglamentos catastrales).
• Contexto y Aplicación: Proveen el marco para asegurar la calidad, consistencia, objetividad y ética en los servicios de valuación.
• Términos Relacionados: Normatividad Valuatoria, Metodología de Valuación, Estándares Internacionales de Valuación (IVSC).

Normatividad Urbanística

• Definición(es): Conjunto de leyes, reglamentos, planes y programas (ej. Planes de Desarrollo Urbano, Reglamentos de Construcción, Normas Generales de Ordenación) que regulan el uso del suelo, la densidad, la altura, los coeficientes (COS, CUS, CAS) y otras características del desarrollo inmobiliario en una determinada zona o municipio.
• Contexto y Aplicación: Fundamental para determinar el Mayor y Mejor Uso legalmente permitido de un inmueble y para evaluar su potencial de desarrollo.
• Términos Relacionados: Uso de Suelo, Zonificación, Densidad, Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS), Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS), Coeficiente de Absorción del Suelo (CAS).

Notario Público

• Definición(es): Profesional del derecho investido de fe pública por el Estado, autorizado para autenticar actos y contratos, incluyendo las transacciones inmobiliarias (compraventas, hipotecas, etc.) mediante la elaboración de Escrituras Públicas.
• Contexto y Aplicación: Su intervención es esencial para formalizar legalmente la transmisión de propiedad y otros actos relacionados con bienes inmuebles.
• Términos Relacionados: Escritura Pública, Fe Pública.

O

Objeto del Avalúo

• Definición(es): El tipo específico de valor que se busca estimar en el avalúo (ej. Valor Comercial, Valor Físico, Valor de Capitalización, Valor de Liquidación, Valor Asegurable, etc.).
• Contexto y Aplicación: Debe definirse claramente al inicio del proceso valuatorio, ya que influye en la selección de enfoques y metodologías. Está estrechamente ligado a la Finalidad del Avalúo.
• Términos Relacionados: Finalidad del Avalúo, Tipos de Valor.

Obsolescencia

• Definición(es): Pérdida de valor o utilidad de un bien debido a factores distintos al deterioro físico. Es un componente de la Depreciación. Se divide principalmente en:
  • Obsolescencia Funcional: Pérdida de valor por factores internos del bien (diseño, tecnología, materiales obsoletos).
  • Obsolescencia Económica (o Externa): Pérdida de valor por factores externos al bien (cambios en el mercado, entorno, regulaciones).
• Contexto y Aplicación: Se estima y deduce en el Enfoque de Costos. La obsolescencia funcional puede ser curable o incurable, mientras que la económica suele ser incurable.
• Términos Relacionados: Depreciación, Depreciación Funcional, Depreciación Económica, Enfoque Físico o de Costos.

Oferta y Demanda (Principio de)

• Definición(es): Principio económico que establece que el precio (y por ende, el valor) de un bien está determinado por la interacción entre la cantidad disponible de ese bien (oferta) y el deseo o necesidad de los compradores por adquirirlo (demanda) en un mercado específico.
• Contexto y Aplicación: Fundamental para entender la dinámica del Mercado Inmobiliario y para aplicar el Enfoque Comparativo de Mercado y el Enfoque de Ingresos.
• Términos Relacionados: Principios de Valuación, Mercado Inmobiliario, Escasez.

Opinión de Valor

• Definición(es): Estimación preliminar y menos formal del valor de una propiedad, que no cumple con todos los requisitos de rigor metodológico y documental de un Avalúo formal.
• Contexto y Aplicación: Puede ser útil para tener una idea rápida del valor, pero carece de validez legal o para trámites oficiales (créditos, impuestos). Similar al Avalúo de Orden de Magnitud.
• Términos Relacionados: Avalúo, Avalúo de Orden de Magnitud.

P

Perito Valuador Profesional

• Definición(es): Persona física con los conocimientos técnicos, experiencia y autorización legal (certificación, registro en padrones como INDAABIN, SHF, colegios, etc.) para realizar avalúos de manera profesional, objetiva e imparcial.
• Contexto y Aplicación: Es el responsable técnico de llevar a cabo el proceso de valuación y emitir el Dictamen Valuatorio. Debe cumplir con requisitos de formación, experiencia y ética.
• Términos Relacionados: Avalúo, Unidad de Valuación, Controlador (UV), Corredor Público, INDAABIN, SHF, Colegio de Valuadores.

Ponderación (de enfoques)

• Definición(es): Proceso final en la valuación donde el perito asigna un peso o importancia relativa a cada uno de los indicadores de valor obtenidos a través de los diferentes enfoques aplicados (mercado, costos, ingresos), basándose en la relevancia y confiabilidad de cada uno para el caso específico.
• Contexto y Aplicación: No es un promedio simple, sino un juicio razonado que lleva a la Conciliación y a la estimación del Valor Conclusivo. Debe justificarse en el dictamen.
• Términos Relacionados: Enfoques de Valuación, Conciliación, Valor Conclusivo.

Precio

• Definición(es): Cantidad de dinero que se pide, ofrece o paga por un bien o servicio en una transacción específica.
• Contexto y Aplicación: El precio de una transacción real es un dato histórico. El Valor Comercial estimado en un avalúo es el precio más probable que se obtendría en el mercado bajo ciertas condiciones, pero no necesariamente el precio final de una venta particular.
• Términos Relacionados: Valor, Valor Comercial, Mercado Inmobiliario.

Principios de Valuación

• Definición(es): Conceptos económicos fundamentales que explican cómo se crea, mantiene o modifica el valor de los bienes y que guían el proceso de valuación. Incluyen Sustitución, Anticipación, Oferta y Demanda, Mayor y Mejor Uso, Conformidad, Cambio, Progresión y Regresión, Crecimiento/Equilibrio/Declinación, Competencia, Contribución, Productividad Excedente, Temporalidad y Transparencia.
• Contexto y Aplicación: Son la base teórica sobre la cual se construyen los enfoques y metodologías de valuación. Su correcta comprensión y aplicación son esenciales para un avalúo sólido.
• Términos Relacionados: Enfoques de Valuación, Metodología de Valuación.

Proceso Valuatorio

• Definición(es): Serie de pasos sistemáticos y ordenados que sigue un perito valuador para estimar el valor de un bien. Generalmente incluye: definición del problema (identificación del bien, propósito, objeto, fecha), recopilación y análisis de datos (legales, físicos, económicos, de mercado), aplicación de los enfoques de valuación pertinentes, conciliación de los resultados y elaboración del dictamen valuatorio.
• Contexto y Aplicación: La estructura del proceso puede variar ligeramente según la normativa (INDAABIN, SHF) pero sigue una lógica metodológica común.
• Términos Relacionados: Avalúo, Valuación, Metodología de Valuación, Enfoques de Valuación, Dictamen Valuatorio.

Propiedad

• Definición(es): Derecho legal de poseer, usar y disponer de un bien. En valuación, se refiere al bien mismo objeto del derecho de propiedad.
• Contexto y Aplicación: El avalúo determina el valor de la propiedad (el bien) o de los derechos de propiedad sobre ella.
• Términos Relacionados: Bienes Inmuebles, Bienes Muebles, Título de Propiedad.

Propósito del Avalúo

• Definición(es): Razón específica por la cual se solicita el servicio de valuación; el uso que se le dará al resultado. Sinónimo de Finalidad del Avalúo.
• Contexto y Aplicación: Determina el Objeto del Avalúo (tipo de valor a estimar) y la metodología aplicable. Debe estar claramente definido.
• Términos Relacionados: Finalidad del Avalúo, Objeto del Avalúo.

R

Rango de Valores

• Definición(es): Intervalo dentro del cual se estima que se encuentra el valor de un bien, expresado como un valor mínimo y un valor máximo.
• Contexto y Aplicación: Puede ser el resultado de un Avalúo Maestro o una forma de expresar la conclusión de valor cuando existe incertidumbre o se consideran diferentes escenarios.
• Términos Relacionados: Avalúo Maestro, Valor Conclusivo.